right arrow

COVID-19 Salgınının Kira Sözleşmeleri Açısından Değerlendirilmesi

COVID-19 salgını tüm dünyada hızlıca yayılarak sosyal, ticari, ekonomik birçok sıkıntıya yol açmış nihayetinde salgının çeşitli hukuki ilişkilere etkileri konusunda soru işaretleri doğmuştur. Bu bilgi notu hemen hemen herkesin taraf olduğu işyeri ve konutlara ilişkin kira sözleşmelerine salgının etkilerini açıklamak adına 30/04/2020 tarihi itibariyle mevcut kanuni düzenlemeler kapsamında hazırlanmıştır.


a) Kira Sözleşmesi


Kira sözleşmesi, kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında kiraya verenin, belirli veya belirli olmayan bir süre için bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği sözleşme olarak tanımlanabilir. Tabi olunan hukuki rejimin değişiklik göstereceğinden bahisle, bilgi notu kapsamında işyeri kiraları ve konut kiralarını ayırmakta yarar görüyoruz.


aa) İşyeri Kiraları


İdare, salgının yayılmasını önlemek ve sosyal mesafe kurallarına uyulmasını sağlamak amacıyla muhtelif önlemler almakta, bu önlemler kapsamında AVM, restoran, bar, spor merkezi, kuaför ve sair birçok işyeri faaliyet gösterememekte, gelir elde edememektedir.

Önemle belirtmek gerekir ki Türk Borçlar Kanunu kira bedelinin ödenmesini kiracının asli yükümlülüğü olarak belirlemiş, kira borcunun ödenmemesi halinde yazılı şekilde en az otuz gün süre verildikten sonra sözleşmenin feshedilebileceğini düzenlemiştir. Yine tahliye davası açma şartını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine müteakip bir aylık süre içerisinde dava açılabileceğini belirlemiştir. Genel kural bu olmakla beraber, COVID-19 salgını nedeniyle alınan tedbirlere ilişkin 26/03/2020 tarihli 7226 sayılı Kanun ile “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ile tahliye sebebi oluşturmaz” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre 01/03/2020 – 30/06/2020 tarihleri arasında işyeri kira bedellerinin ödenmemesi halinde anılan hükümler uygulanmayacak, söz konusu dönem içerisinde ihtar gönderilse dahi tahliye davası için aranan iki haklı ihtar şartı gerçekleştirilmiş sayılmayacaktır. Söz konusu hükmün, kiraları ödeme yükümlülüğünün askıya alındığı veyahut kaldırıldığı şeklinde anlaşılmaması, kira ödeme borcunun aşağıda detaylandırılacağı üzere her somut olaya ve sözleşme hükümlerine göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğinin de altını çizmek gerekir.

İşyerinin yayımlanan genelgeler kapsamında zorunlu olarak kapatıldığı halde; bu husus kiraya verenin “kiralananı sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli şekilde bulundurma” yükümlülüğünü geçici olarak imkânsız hale getirecektir. Bahsi geçen imkansızlığın kiraya verenin kusurundan kaynaklanmadığı ve geçici olduğu düşünüldüğünde edimlerin ifası imkansızlığın ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmektedir. Buna göre kiracının imkânsızlık süresince ödemezlik def’i uyarınca bedel ödemekten imtina edebileceği kanaatindeyiz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları geçici imkânsızlık durumunda, “akde tahammül” süresinin aşılıp aşılmadığını değerlendirmeyi zorunlu kılmaktadır. COVID-19 salgınının işbu bilgi notunun hazırlandığı tarih itibariyle yeni olması ve akde tahammül sürelerini aşmaması nedeniyle kapsama alınmamıştır.

İşyerinin yayımlanan genelgeler kapsamında zorunlu olarak kapatılanlar arasında olmaması halinde; kural olarak kira borcunun ödenmesi gerekir. Bu halde imkansızlıktan değil, ancak ve ancak ticari ve ekonomik ilişkilerinin etkilendiğinden bahisle öngörülemez ve olağanüstü durum sonucu aşırı ifa güçlüğü nedeniyle hâkimin müdahalesi ile sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir.

Önemle belirtmek gerekir ki her halde sözleşme hükümleri olası bir uyuşmazlığın çözümünde önem taşımaktadır. Kira sözleşmesine konu taşınmazın faaliyet konusunun sözleşmede gösterilmemesi, sözleşmenin tarafları, sözleşmenin akdedilme tarihi, sözleşmenin harici hükümleri gibi muhtelif unsurlara göre somut olay özelinde varılacak sonuç değişiklik
gösterecektir.


bb) Konut Kiraları


İşyeri kiralarının aksine, konut kiralarında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle fesih hakkını ortadan kaldıran bir düzenleme mevcut değildir. Aynı şekilde konut kiralarında COVID-19 salgını nedeniyle tarafların edimlerini engelleyen imkânsızlık hali de bulunmamaktadır. Ancak her halde, aşağıda açıklanacağı üzere 15/06/2020 tarihine kadar kira borcunun tahsili için icra takibi başlatılması mümkün değildir.


b) İİK Uyarınca Talep Alınmaması ve Sürelerin Durdurulmasının Kira
Sözleşmelerine Etkileri


7226 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesi uyarınca “Dava açma, icra takibi başlatma, başvuru, şikâyet, itiraz, ihtar, bildirim, ibraz ve zamanaşımı süreleri, hak düşürücü süreler ve zorunlu idari başvuru süreleri de dâhil olmak üzere bir hakkın doğumu, kullanımı veya sona ermesine ilişkin tüm süreler … 30/04/2020 tarihine kadar durur.” ve 2480 sayılı Yargı Alanındaki Hak Kayıplarının Önlenmesi Amacıyla Getirilen Durma Süresinin Uzatılmasına Dair Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca “… durma süresi … 15/06/2020 tarihine kadar uzatılmıştır”. Anılan düzenlemeler kapsamında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilecek ihtarda kiracıya tanınacak en az 30 günlük süreler de bahsi geçen kanun hükümleri göz önüne alınarak uygulanacaktır.